{"id":3453,"date":"2018-02-01T17:55:58","date_gmt":"2018-02-01T16:55:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.blue-bears.com\/blog\/?p=3453"},"modified":"2018-02-01T18:26:46","modified_gmt":"2018-02-01T17:26:46","slug":"location-sans-risque-usufruit-demembrement","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.blue-bears.com\/blog\/?p=3453","title":{"rendered":"Solution de location sans risque &#8211; Usufruit &#8211; D\u00e9membrement"},"content":{"rendered":"<ul>\n<li>Suite conf\u00e9rence Cr\u00e9dit Foncier (01\/02\/2018) \u00e0 la Mutualit\u00e9.<\/li>\n<li>Le parc locatif fran\u00e7ais est r\u00e9duit par rapport \u00e0 d&rsquo;autre pays d\u2019Europe.<\/li>\n<li>Les Fran\u00e7ais sont moins locataires (20%) que les Allemands (60%), ce qui pose des probl\u00e8mes de mobilit\u00e9. 80% sont propri\u00e9taires, donc plus s\u00e9dentaires, ce qui induit une rigidit\u00e9 de la disponibilit\u00e9 de main d\u2019\u0153uvre.<\/li>\n<li>L&rsquo;une des cause de cela semble \u00eatre les risques associ\u00e9s pour les bailleurs \u00e0 la mise en location :\n<ul>\n<li>Loyers impay\u00e9s,<\/li>\n<li>Difficult\u00e9 \u00e0 recouvrer le bien en cas d&rsquo;impay\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Cela p\u00e8se sur les m\u00e9nages les plus modestes qui sont oblig\u00e9s de \u00ab\u00a0surpayer\u00a0\u00bb leur loyer, ce qui correspond au versement d&rsquo;une prime du risque qu&rsquo;ils repr\u00e9sentent pour les bailleurs.<\/li>\n<li>Seuls ceux qui pr\u00e9sentent des garanties suffisantes sont \u00e9ligibles \u00e0 la location dans le secteur libre, ce qui oblige au d\u00e9veloppement d&rsquo;une important secteur \u00ab\u00a0prot\u00e9g\u00e9\u00a0\u00bb (soci\u00e9t\u00e9 HLM) et \u00e0 une concentration g\u00e9ographique des m\u00e9nages \u00e0 faibles revenus.<\/li>\n<li>Les mesures destin\u00e9es \u00e0 prot\u00e9ger les m\u00e9nages faibles reviennent en fait \u00e0 les exclure du logement.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Par ailleurs :<\/h4>\n<ul>\n<li>Les banques cherchent des alternatives connexes \u00e0 leur activit\u00e9 principale de cr\u00e9dit.<\/li>\n<li>Le recouvrement d&rsquo;un cr\u00e9dit est plus organis\u00e9 en cas de d\u00e9faut.<\/li>\n<li>Elles ont une expertise en mati\u00e8re d&rsquo;\u00e9valuation du risque financier des personnes.<\/li>\n<li>Elles cherchent de nouveaux clients particuliers.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Solution propos\u00e9e :<\/h4>\n<ul>\n<li>Le propri\u00e9taire proc\u00e8de au d\u00e9membrement temporaire de son bien.\n<ul>\n<li>Dur\u00e9e coh\u00e9rente avec les baux ordinaires : 3\/6\/9<\/li>\n<li>La valeur de l&rsquo;usufruit temporaire correspond \u00e0 la valeur des loyers hors charges (qui seront pay\u00e9es par l&rsquo;usufruitier) actualis\u00e9e.<\/li>\n<li>Le propri\u00e9taire touche l&rsquo;usufruit one shot =&gt; Fiscalit\u00e9 ? IR ?<\/li>\n<li>Le propri\u00e9taire n&rsquo;a plus de risque d&rsquo;impay\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Le \u00ab\u00a0locataire\u00a0\u00bb acquiert l&rsquo;usufruit-temporaire et le finance par un cr\u00e9dit bancaire.\n<ul>\n<li>Au lieu de verser un loyer, il verse une mensualit\u00e9 de cr\u00e9dit. Si le taux d&rsquo;actualisation des loyers utilis\u00e9 pour le calcul de l&rsquo;usufruit est le m\u00eame que celui du co\u00fbt du cr\u00e9dit, alors la mensualit\u00e9 doit \u00eatre \u00e9gale au loyer hors charges.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>La banque :\n<ul>\n<li>devient le 1\/3 de confiance entre Propri\u00e9taire \u00ab\u00a0bailleur\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0locataire\u00a0\u00bb et capte la relation bancaire avec les deux.<\/li>\n<li>Elle reste dans son domaine de comp\u00e9tence de financement, d&rsquo;\u00e9valuation des risques et de recouvrement (arr\u00eat-saisie sur salaire, ce que ne peut pas faire facilement un bailleur).<\/li>\n<li>Elle peur engager une n\u00e9gociation avec sont d\u00e9biteur.<\/li>\n<li>Elle peut recouvrer l&rsquo;objet du cr\u00e9dit, \u00e0 savoir l&rsquo;Usufruit. C&rsquo;est \u00e0 ce titre qu&rsquo;elle conduit \u00e0 l&rsquo;expulsion de l&rsquo;occupant.<\/li>\n<li>Elle peut capter la marge d&rsquo;assurance impay\u00e9s et vacance et gestion locative = 10% des loyers annuels.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Cela ouvre le march\u00e9 locatif \u00e0 une population plus large et contribue \u00e0 la baisse des prix et des loyers.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Biblio :<\/h4>\n<ul>\n<li>Fiscalit\u00e9 Usufruit : Francis LEFEBVRE:\n<ul>\n<li><a href=\"https:\/\/www.efl.fr\/droit\/fiscal\/details.html?ref=ui-d753cc14-7da9-4e51-b8f6-0048f4f24890\">https:\/\/www.efl.fr\/droit\/fiscal\/details.html?ref=ui-d753cc14-7da9-4e51-b8f6-0048f4f24890<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Suite conf\u00e9rence Cr\u00e9dit Foncier (01\/02\/2018) \u00e0 la Mutualit\u00e9. Le parc locatif fran\u00e7ais est r\u00e9duit par rapport \u00e0 d&rsquo;autre pays d\u2019Europe. 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