Suite conférence Crédit Foncier (01/02/2018) à la Mutualité.
Le parc locatif français est réduit par rapport à d’autre pays d’Europe.
Les Français sont moins locataires (20%) que les Allemands (60%), ce qui pose des problèmes de mobilité. 80% sont propriétaires, donc plus sédentaires, ce qui induit une rigidité de la disponibilité de main d’œuvre.
L’une des cause de cela semble être les risques associés pour les bailleurs à la mise en location :
Loyers impayés,
Difficulté à recouvrer le bien en cas d’impayés.
Cela pèse sur les ménages les plus modestes qui sont obligés de « surpayer » leur loyer, ce qui correspond au versement d’une prime du risque qu’ils représentent pour les bailleurs.
Seuls ceux qui présentent des garanties suffisantes sont éligibles à la location dans le secteur libre, ce qui oblige au développement d’une important secteur « protégé » (société HLM) et à une concentration géographique des ménages à faibles revenus.
Les mesures destinées à protéger les ménages faibles reviennent en fait à les exclure du logement.
Par ailleurs :
Les banques cherchent des alternatives connexes à leur activité principale de crédit.
Le recouvrement d’un crédit est plus organisé en cas de défaut.
Elles ont une expertise en matière d’évaluation du risque financier des personnes.
Elles cherchent de nouveaux clients particuliers.
Solution proposée :
Le propriétaire procède au démembrement temporaire de son bien.
Durée cohérente avec les baux ordinaires : 3/6/9
La valeur de l’usufruit temporaire correspond à la valeur des loyers hors charges (qui seront payées par l’usufruitier) actualisée.
Le propriétaire touche l’usufruit one shot => Fiscalité ? IR ?
Le propriétaire n’a plus de risque d’impayé.
Le « locataire » acquiert l’usufruit-temporaire et le finance par un crédit bancaire.
Au lieu de verser un loyer, il verse une mensualité de crédit. Si le taux d’actualisation des loyers utilisé pour le calcul de l’usufruit est le même que celui du coût du crédit, alors la mensualité doit être égale au loyer hors charges.
La banque :
devient le 1/3 de confiance entre Propriétaire « bailleur » et « locataire » et capte la relation bancaire avec les deux.
Elle reste dans son domaine de compétence de financement, d’évaluation des risques et de recouvrement (arrêt-saisie sur salaire, ce que ne peut pas faire facilement un bailleur).
Elle peur engager une négociation avec sont débiteur.
Elle peut recouvrer l’objet du crédit, à savoir l’Usufruit. C’est à ce titre qu’elle conduit à l’expulsion de l’occupant.
Elle peut capter la marge d’assurance impayés et vacance et gestion locative = 10% des loyers annuels.
Cela ouvre le marché locatif à une population plus large et contribue à la baisse des prix et des loyers.